房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了房屋租赁合同，租期较长，租金逐年递增。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行装修，准备开业经营。但商厦在消防、用电等方面存在严重问题，未通过消防验收，存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未能提供符合安全条件的房屋，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则主张宇航公司应继续按合同支付租金。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司提供的房屋存在消防和用电安全隐患，不具备营业条件，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求郊区供销公司承担违约责任。郊区供销公司则认为：合同已经生效，宇航公司应当按约支付租金，消防等问题属于经营中的一般问题，不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效，但郊区供销公司未能按约定提供符合消防、用电安全要求的房屋，导致商厦无法正常营业，构成违约。在违法履行期间，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。法院最终判决：对于违法履行期间的租金，不应按原合同标准确认，而应根据房屋实际使用状况、双方过错程度等因素，酌情确定一个合理数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，比如本案中宇航公司因房屋不具备营业条件而暂不支付租金。

第二，房屋租赁合同的履行不仅涉及租金支付，还涉及房屋的安全性和合法性。出租人有义务提供符合消防、用电等安全标准的房屋，否则承租人可以主张抗辩，甚至要求解除合同、赔偿损失。

第三，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据房屋的实际使用价值、双方过错、公平原则等因素，重新确定一个合理的租金数额，避免一方因对方违约而获利或受损。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租方仔细核查房屋的消防、用电等安全手续是否齐全，避免因房屋不合法导致经营受阻。如果发现出租方提供的房屋存在安全隐患，应及时书面通知对方整改，并保留相关证据。在文山地区，房屋租赁纠纷较为常见，当事人遇到类似问题应尽早咨询专业律师，避免因盲目履行或擅自停工而扩大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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