未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价约4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求认定合同无效并返还购房款。

原来这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从凯鹏公司手里转过来的，但相关手续一直没办全。深发公司虽然事后与厚南公司补签了合作合同，但始终没有拿到合法的预售证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效。

深发公司认为：虽然手续不全，但事后已经与土地使用权人厚南公司补签了合作合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。最高人民法院二审维持了一审判决，核心理由是在签订预售合同时，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订必须以取得合法的土地使用权证和预售许可证为前提条件。这是法律对购房人的保护性规定，目的是防止开发商在没有合法手续的情况下卖房，损害购房人权益。

第二，即使开发商事后补办了相关手续，或者土地使用权人出具了承诺书，也不能改变合同签订时违法的事实。合同是否有效要看签订时的状态，而不是事后补正。

第三，本案中顺兴公司已经支付了5000万元，如果合同有效，可能要承担项目烂尾的风险。法院判决合同无效并返还购房款，实际上保护了购房人的资金安全。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。您可以要求开发商出示原件，或者到当地住建部门查询。在文山地区，这类纠纷并不少见，购房人往往因为轻信销售人员的承诺而遭受损失。建议您在签订任何购房合同前，先咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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