开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，如逾期超过60天，旅游公司可以提出终止合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋交付。深业公司称延期是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不可控制的因素"。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的60天期限，符合解除合同的条件，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应当在判决生效后10日内交付房屋，同时向旅游公司支付从1994年12月31日至1996年6月30日期间的逾期交房违约金，按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算。一审法院判决解除合同的意见被二审法院纠正。
律师分析
第一，合同解除权的行使有条件。本案中，虽然深业公司逾期交房，但旅游公司起诉时合同约定的解除条件（逾期超过60天）尚未出现，法院因此不支持解除合同。这说明购房者想要解除合同，必须等到合同约定的解除条件实际成就，不能提前起诉。
第二，开发商延期交房的免责事由有严格限制。合同中约定的"非开发商所能控制的事件"需要提供政府部门证明文件，不能随意解释。本案中供电问题被认定为可延期因素，但其他原因导致的延期仍要承担违约责任。
第三，购房者已经付清房款的情况下，法院更倾向于维护交易稳定。本案中旅游公司已经支付了全部购房款，房屋也已通过竣工验收，法院认为继续履行合同更符合双方利益，仅判决开发商承担逾期交房的违约金。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房时，应当先查看合同约定的交房时间和解除条件，不要轻易起诉解除合同，可以要求开发商按合同约定支付逾期违约金。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时收集合同、付款凭证、开发商延期通知等证据，咨询专业律师后再决定是否解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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