房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦。大楼主体建到三层时，供销公司与宇航公司签订租赁协议，将整栋大楼租给宇航公司经营，租期长达20年。双方约定，宇航公司需分阶段支付定金，并每年按固定比例递增租金。供销公司负责大楼外部装修和用电保障，宇航公司负责内部装修。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供销公司未能解决商业用电增容问题，大楼消防系统也未通过验收。消防部门检查后发现大楼存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，供销公司则起诉要求解除合同并支付欠付租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未能按约定保障用电和完成消防系统，导致商厦无法正常营业，因此有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用了大楼，且双方多次协商减免租金，宇航公司不能以消防问题为由拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：供销公司未能履行用电保障和消防验收的义务，导致租赁房屋处于违法使用状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂停支付租金。但考虑到宇航公司已实际占用房屋并部分营业，法院酌情确定了欠付租金的数额，最终判决宇航公司支付部分租金，供销公司承担相应违约责任。

律师分析

第一，房屋租赁合同中，出租人应确保房屋符合法定使用条件。如果房屋存在消防、用电等安全隐患，导致无法正常营业，承租人有权暂停支付租金，这是法律赋予的履行抗辩权。

第二，合同履行抗辩权的行使需要善意。即便出租人有违约行为，承租人也不能完全拒绝支付任何费用。如果已经实际使用房屋并从中获益，法院会综合考虑实际情况，酌情确定应支付的租金数额。

第三，租赁合同履行过程中，双方应保留好书面证据。本案中，双方多次通过会议纪要、补充协议等方式沟通，这些书面材料对法院认定事实起到了关键作用。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签约前仔细核查房屋的消防、用电等手续是否齐全。如果出租人未按约定提供合格房屋，您可以依法行使抗辩权，但应及时书面通知对方并保留证据，避免因未及时主张权利而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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