未取得土地使用权证和预售许可证，买房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证，买房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但合同需要原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）盖章才能生效。厚南公司事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为，但并未在合同上盖章。

顺兴公司后来发现，厚南公司虽然拥有土地使用权，但深发公司在签订合同时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司抗辩：其与厚南公司存在合作建房关系，厚南公司已出具承诺书认可销售行为，且合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分款项，工程也在推进，因此合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订合同时，既未取得该地块的土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了当时法律法规的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但并未在合同上盖章，且合作建房关系不能替代预售许可手续。最终，法院判决《商品房购销合同》无效，深发公司应返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中，深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，所谓“事后认可”或“合作建房”不能弥补合同效力缺陷。厚南公司出具承诺书，只能说明其认可深发公司的销售行为，但并不能替代法律要求的预售许可手续。买房人不能轻信开发商的口头承诺或事后补办的文件，关键要看签约时开发商是否具备齐全的证照。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。本案中，法院判决深发公司返还5000万元购房款及利息，体现了法律对无效合同的处理原则：不能让任何一方因无效合同获利，也不能让守约方吃亏。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障交易安全的基础。在文山地区，也有不少购房者因为忽视这一环节而陷入纠纷，建议签约前到当地住建部门查询开发商的预售许可信息，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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