联建项目变联营，合同性质如何认定

联建项目变联营，合同性质如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古自治区医院、达康公司及医院保健分院签订了一份合作合同，约定由天富公司出资，医院提供土地，共同建设一栋综合楼。合同名称写的是“联营合同”，但实际内容涉及土地开发、房屋分配和利润分成。项目建成后，各方对楼宇的管理权和利益分配产生严重分歧，天富公司认为医院方擅自设立管理机构并排除其参与，构成侵权，于是起诉到法院。

医院方则认为，双方之间是联营关系，联营体的内部管理问题属于合作各方协商范畴，不构成侵权。天富公司则坚持认为，合同本质是联建（合作建房），医院方单方面控制项目收益和运营，侵犯了其合法权益。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同名为联营，实为联建（合作建房），医院方无权单方面决定联建项目的管理机构和收益分配，其行为构成侵权。

医院方主张：合同明确约定为联营，联营体内部管理机构设置和运营属于联营各方自主协商的事项，不存在侵权问题。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同虽名为“联营合同”，但从合同内容看，双方实质是合作建房（联建）关系，而非共同经营、共担风险的联营关系。联营关系要求各方共同出资、共同经营、共享收益、共担风险，而本案中天富公司仅出资建房，并不参与医院保健分院的日常经营，也不承担经营亏损，不符合联营特征。法院最终认定本案属于合作建房合同纠纷，医院方单方设立管理机构和分配收益的行为缺乏合同依据，构成违约，应承担相应责任。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。实践中很多当事人随意使用“联营”“合作”“联建”等词语，但法院会综合审查合同的核心条款，判断双方真实的法律关系。如果一方只出钱、不参与经营、不承担亏损，更可能是借贷或合作建房，而不是联营。

第二，联营与联建的关键区别在于是否“共同经营、共担风险”。联营各方要共同参与经营管理，并按照约定分担亏损；而联建（合作建房）通常是一方出地、一方出钱，建成后按比例分房或分收益，不涉及共同经营。本案中天富公司不参与医院经营，也不分担亏损，所以法院认定为联建。

第三，合同纠纷中，如果一方擅自改变合作模式或单方控制项目收益，另一方可以主张违约或侵权。建议在签订此类合同时，明确约定管理机构的组成、决策机制和收益分配方式，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

合作开发项目前，务必请专业律师审查合同条款，明确双方是联营、联建还是其他法律关系。在文山地区，不少企业因合同名称与实质不符导致诉讼，建议在合同正文中写明“共同经营、共担风险”等具体权利义务，避免法院重新定性。一旦发生争议，应尽快收集合同、付款凭证、会议纪要等证据，及时维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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