购房合同因逾期交房能否解除
购房合同因逾期交房能否解除
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约人民币1000万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，如逾期超过60天，旅游公司有权解除合同。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋交付。延迟交房的主要原因是供电问题——深业公司与电业局签订了供电协议并支付了投资款，但电业局迟迟未能落实供电设施，经政府协调后才于1995年11月正式供电。此外，深业公司在施工中还遇到了其他技术问题。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的60天期限，其有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：交房延迟是因供电问题等"非其所能控制的事件"所致，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）支持旅游公司解除合同的请求。但最高人民法院二审改判：合同继续履行，深业公司承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司自1995年1月1日至1995年11月30日期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力的认定。本案中深业公司在签约时尚未取得国有土地使用权证，但法院仍认定合同有效。这是因为在《城市房地产管理法》施行前，法律对商品房预售条件的规定尚不完善，只要双方意思表示真实、内容不违法，合同一般认定为有效。现在购房则必须确认开发商已取得"五证"。
第二，解除权的行使条件。合同约定逾期交房超过60天旅游公司可解除合同，但法院认为，在旅游公司起诉时，深业公司已基本具备交房条件，且旅游公司已付清全款，从促进交易、减少社会资源浪费的角度，判决继续履行更合理。这提醒购房者：即使合同中约定了解除权，法院也可能根据实际情况决定是否支持解除。
第三，不可抗力的认定范围。深业公司主张供电问题属于"非其所能控制的事件"，法院部分采纳了这一观点，将交房期限相应顺延。但顺延后深业公司仍有逾期，仍需承担违约责任。这说明，开发商不能随意以"客观困难"为由免责，只有确实无法预见、无法避免且无法克服的事件才能构成免责事由。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及解除权的行使期限。如果开发商逾期交房，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷建议购房者在发现逾期后尽早咨询专业律师，避免错过合同约定的解除权行使期限。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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