商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，贷款人民币数千万元，约定以所购房屋权益作为抵押。银行按约发放了贷款，但中振公司还了一部分钱后就没再还了，银行收不回钱，就起诉到法院要求解除合同、拿回欠款。

中振公司提出抗辩说，这个按揭合同没有去房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押没登记就无效。而且中振公司后来又把同一处房产抵押给了另一家公司广州国投，还办了登记，所以银行不应该有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没办抵押登记，违反地方规定，合同无效；且房屋已抵押给案外人，银行没有优先权。银行主张：合同是双方自愿签订，内容不违法，已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款、银行对抵押物拍卖价款优先受偿的判决。撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办登记就认定无效；案外人的抵押设立在本案按揭之后，且当时房屋未竣工验收，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人用所购房屋权益作为还款担保，银行提供贷款。这种"楼宇按揭"在法律上不完全等同于传统抵押，不能简单套用抵押登记的规定来否定合同效力。只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，就应当认定为有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并未将登记作为抵押合同生效的必要条件。法院在处理此类问题时，会优先适用国家层面的法律规定。

第三，购房人如果已经将房屋权益抵押给多家债权人，应当以抵押设立的时间先后确定优先顺序。本案中银行按揭在先，且案外人的抵押因房屋未竣工验收、合同未实际履行而无效，因此银行的优先受偿权不受影响。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生争议。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，不要等到被起诉才应对。在文山地区办理商品房按揭时，建议购房人提前了解贷款合同中的还款条款和违约责任，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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