房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期15年。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金并开始装修，商厦也开张营业。

但问题来了：商厦的消防系统和供电一直没达标。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改，还对双方都罚了款。后来商厦长期停业，双方因租金支付问题闹上法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦，应该按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

宇航公司则认为：供销公司没有完成消防和供电配套，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

法院认定：双方签订的租赁合同有效。但商厦在违法状态下经营期间，宇航公司实际获得的经营利益远低于正常状态，如果按原合同标准支付租金显失公平。最终法院酌情降低了该期间的租金标准，并判决宇航公司按调整后的标准支付欠付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权要谨慎使用。如果一方违约导致合同目的无法实现，另一方可以拒绝履行，但必须及时通知对方并保留证据。本案中宇航公司继续使用商厦，其拒付租金的抗辩理由未被完全支持。

第二，违法履行期间的租金标准可以调整。房屋处于违法使用状态时，承租人实际获得的经营利益受损，法院会根据公平原则适当降低租金，但并非完全免除支付义务。

第三，消防验收是商业用房开业的前置条件。出租人应确保房屋符合消防安全要求，否则不仅面临行政处罚，还可能承担违约责任。

王德林律师提示：

租赁商业房屋时，务必在合同中明确约定消防验收、供电等配套设施的完成时间和责任方。一旦发现出租方未按约定完成，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少商铺因消防问题引发租赁纠纷，建议承租人在开业前主动核实消防验收情况，避免被动停业造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市