未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份《土地转让协议》，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为900万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。后来，湛江土地总将这30亩土地连同中银公司委托其转售的另外20亩土地，一并转让给了另一家公司。
但问题在于，中银公司转让的这30亩土地，是政府划拨给招商中心的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。也就是说，中银公司本身并没有取得这块土地的合法使用权。几年后，湛江土地总因与下家的土地转让纠纷被法院判决合同无效，于是转而向中银公司主张返还土地转让款，但此时中银公司已经注销，其债务由遂溪中行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，土地性质为划拨土地，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应当返还土地转让款并赔偿利息损失。
遂溪中行辩称：双方签订的协议实际上是合同转让而非土地使用权转让，当事人意思表示真实，合同有效且已实际履行；并且湛江土地总在拿到土地后多年未主张权利，已经超过诉讼时效，法院不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总土地转让款900万元及相应利息。
法院认为：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同依法无效。对于诉讼时效问题，法院认定湛江土地总从出具收据到向上级法院主张权利，期间未超过两年诉讼时效，一审判决以超过时效为由驳回诉讼请求不当。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得合法土地使用权，并办理了出让或审批手续。如果转让的是划拨土地，必须经过政府批准并补缴土地出让金，否则转让合同无效。这是很多人在购买土地或房产时容易忽视的关键问题。
第二，合同无效后，双方应当相互返还财产。根据《民法通则》第六十一条的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也承担了部分责任。
第三，诉讼时效问题。当事人主张权利应当在法定的诉讼时效期间内提出。本案中，法院认定湛江土地总在出具收据后至向上级法院上诉时，期间未超过两年诉讼时效，因此其权利应当得到保护。
王德林律师提示：
在签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得合法的土地使用权证，以及土地性质是出让还是划拨。如果是划拨土地，必须确认是否已经过政府批准并补缴了土地出让金。否则，合同可能被认定无效，导致不必要的损失。如果您在文山地区遇到类似土地或房产转让纠纷，建议及时咨询专业律师，以免错过诉讼时效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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