开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定，深业公司应于1997年12月31日前交付房屋，如逾期超过90天，旅游公司可提出终止合同。合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1998年7月才正式取得供电，导致交房时间大幅延迟。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
深业公司辩称，交房延迟是因为供电问题属于“非深业公司所能控制的事件”，按照合同约定可以顺延交房时间，不应承担违约责任，并请求法院判令继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房已超过合同约定的90天期限，自己有权解除合同并要求赔偿。深业公司则认为，供电问题是其无法控制的外部因素，交房时间应据此顺延，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理，维持了二审判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后15日内将房屋交付旅游公司，并向旅游公司支付从1998年1月1日至1998年7月31日期间逾期交房的违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。法院认为，供电问题属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，交房时间可据实顺延，因此旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，不能解除合同。
律师分析
第一，合同约定的“不可抗力”或“非可控事件”条款，是法院判断是否违约的关键。本案中供电问题被认定为可顺延交房的事由，因此深业公司并未构成根本违约，购房者不能据此解除合同。
第二，购房者起诉时，如果合同约定的解除条件尚未满足（如逾期交房未达到约定天数），法院一般不会支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿违约损失。因此，购房者在决定起诉前，应仔细核对合同条款，确认自己是否已满足解除条件。
第三，即使不能解除合同，购房者仍有权要求开发商支付逾期交房的违约金。本案中，法院支持了旅游公司对逾期期间（从合同约定交房日到实际具备交房条件日）的利息损失赔偿。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。如果开发商以“不可抗力”或“非可控事件”为由延期交房，购房者应要求其提供政府部门的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议及时收集合同、付款凭证和开发商延期交房的书面通知，向律师咨询后再决定是否起诉或协商解决。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市