购房按揭贷款没办抵押登记合同还有效吗

购房按揭贷款没办抵押登记合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业楼的部分楼层，总价款数千万元。公司采用银行按揭方式付款，与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。

银行按约定支付了贷款，公司也陆续偿还了部分本息。但后来公司资金出现问题，未能按期还贷。银行多次催收无果，便将公司告上法庭，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益清偿欠款。

争议焦点

中振公司认为，双方签订的按揭合同没有到房地产管理部门办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，因此抵押无效，合同也应无效。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、公司还本付息、银行对抵押物享有优先受偿权等主要判项。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质是购房人将购房合同项下的权益质押给银行，以此获得贷款。这种模式与传统的财产抵押有区别。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办理抵押登记不影响合同效力。

第二，中振公司曾将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记本身无效。后设立的无效抵押不能对抗在先的有效按揭权利。

第三，购房人或投资人在签订按揭贷款合同时，应重视合同条款的约束力。即便未办理抵押登记，合同依然有效，银行对房屋权益享有优先受偿权。一旦违约，银行有权要求解除合同并拍卖房屋抵债。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按合同约定按时还款。如果资金紧张，应主动与银行协商展期或重组方案，避免被诉至法院。在文山地区，购房者办理按揭后应及时督促银行和开发商完成抵押登记手续，以明确各方权利义务，减少纠纷风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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