房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也进行了装修并开业经营。

但商厦开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后，商厦一直停业。宇航公司认为郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金，双方因此产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等“后三通”工作，导致商厦被消防部门查封，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求郊区供销公司赔偿损失。

郊区供销公司则认为：宇航公司明知商厦存在消防等问题仍强行开业，且租赁合同已经生效，宇航公司应按约定支付租金，其拒绝支付的行为构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但双方在履行过程中均存在过错。宇航公司在明知不具备营业条件的情况下强行开业，郊区供销公司也未完全履行配套设施义务。在商厦被责令停业后，宇航公司实际无法正常使用租赁物，此期间的租金不应按原合同标准计算。法院最终酌情调整了停业期间的租金标准，部分支持了宇航公司的抗辩。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。如果一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，并且要符合诚实信用原则。本案中，宇航公司虽然有权就配套设施问题提出抗辩，但其在明知问题存在时仍强行开业，自身也存在过错，导致抗辩权受到限制。

第二，违法履行期间的租金标准不必然按合同约定。房屋租赁合同有效，但租赁物因违法状态（如未经消防验收）被责令停业，承租人无法正常使用的，法院会根据公平原则和实际使用情况，合理调整租金标准，而不是完全按合同约定的金额计算。

第三，证据是关键。无论是主张抗辩权还是要求调整租金，都需要提供充分证据证明对方未履行义务、自身无法正常经营等事实。本案中，消防部门的整改通知书和处罚决定书就是重要证据。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要明确约定出租方的基础设施配套义务，尤其是消防、供电等影响正常经营的环节。如果承租后发现租赁物存在违法问题，应及时书面通知出租方整改，不要强行开业，否则可能自行承担部分责任。在文山地区处理类似纠纷时，建议保留好所有书面凭证和现场记录，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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