购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款数千万元，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行依约支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

中振公司偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还贷款本息及违约金。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应为无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审的主要结果：解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司一次性归还贷款本金及相应利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院同时指出，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭合同不同于传统抵押。在我国现行法律中，楼宇按揭属于一种特殊的担保方式，购房人将购房合同项下的权益作为担保，银行提供贷款。不能简单套用一般财产抵押的登记要求来否定按揭合同的效力。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。武汉市的地方管理办法要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。法院审理时，应以国家法律、法规为准，地方规定不能作为认定合同无效的依据。

第三，合同实际履行情况是判断效力的重要因素。本案中，三方已按合同约定履行了贷款发放、收款等主要义务，中振公司也实际获得了购房款。如果仅因未办理登记就认定合同无效，反而会破坏交易稳定，损害各方利益。

王德林律师提示：

购房按揭时，即使暂时无法办理抵押登记，合同仍可能有效。建议购房人在签订按揭合同后，尽快办理相关登记手续，以免后续产生争议。在文山地区，购房者遇到类似问题，可咨询专业律师了解当地的具体操作要求。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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