开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等非其所能控制的原因。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。双方协商未果，旅游公司起诉至法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，按照合同约定，逾期超过天，买方有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等不可抗力和非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款及利息并双倍返还定金。最高人民法院二审认为，深业公司延期交房的原因部分属于合同约定的可延期情形，但自正式供电之日起，深业公司仍存在逾期交房的事实。鉴于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已竣工验收可以交付使用，法院改判合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算利息）。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的解除条件是否成就，是判断能否解除合同的关键。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数买方方可解除合同，而旅游公司起诉时该天数尚未届满，因此法院未支持解除合同的请求。购房者应当注意，解除合同的权利并非随时可以行使，必须符合合同约定或法律规定。
第二，开发商延期交房的原因是否属于合同约定的免责事由，需要结合证据判断。本案中，供电问题被认定为非开发商所能控制的事件，可以顺延交房期限，但顺延后的逾期仍构成违约。购房者应当注意保留开发商延期交房的相关证据，以便主张违约金。
第三，合同效力问题。最高人民检察院抗诉认为开发商未取得国有土地使用权证，合同应无效。但最高人民法院终审认定合同有效，因为双方签约时法律并未将土地使用权证作为合同生效的必要条件。这提醒购房者，在文山地区购房时应当核实开发商的五证是否齐全，避免因合同效力问题产生争议。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读交房时间、逾期责任、解除条件等条款。如开发商延期交房，应及时书面催告并保留证据。若需要法律帮助，可咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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