购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作为抵押，向银行申请贷款。银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后来因资金问题停止支付，尚欠银行本金及利息上千万元。

银行多次催收未果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。中振公司则主张，贷款合同签订后没有办理抵押登记，按当地政府规定应当无效，而且该公司已将房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押必须办理登记，否则无效。而银行主张，按揭贷款合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已经实际履行，应当认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除贷款合同、中振公司偿还欠款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时指出，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房屋抵押给其他公司的行为发生在本案按揭之后，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的法律性质。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行以获得贷款，这与传统的财产抵押有所不同。我国法律当时并未规定抵押未经登记即无效，因此不能简单套用地方规章来否定合同效力。

第二，抵押登记的效力问题。抵押登记的主要作用是公示和保护第三人权益，未办理登记不影响合同在当事人之间的约束力。在本案中，合同已经实际履行，银行发放了贷款，中振公司也收到了购房款，双方均应遵守合同约定。

第三，多重抵押的处理。如果购房人将同一房屋先后抵押给多家债权人，通常以登记时间先后确定优先受偿顺序。但本案中，后设立的抵押因所依据的贷款合同未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，该抵押登记不产生法律效力。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免因登记不全引发纠纷。如果资金周转困难无法按时还款，应及时与银行协商，不要等到银行起诉。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房者在签约前咨询专业律师，明确自身权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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