买房合同是预售还是抵债，法院如何区分

买房合同是预售还是抵债，法院如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后转由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签订协议，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，合同总价1.185亿港元。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。

多年后，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并拿出一张由华泰公司保管的印章开具的1.185亿港元收据作为证据。开发商则称该收据是事后补开，实际没有收到任何款项。

争议焦点

开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，人行清远支行从未实际支付过房款，合同应当解除。

人行清远支行认为：双方的真实意思是“以房抵债”，自己已经通过放弃对华泰公司的债权来支付了房款，合同已经履行完毕。

法院判决

法院审理后认为，本案的真实法律关系是“以房抵债”，而非普通的商品房买卖。开发商与人行清远支行签订预售合同，是为了配合华泰公司履行其与人行清远支行之间的抵债协议。因此，合同已经履行完毕，开发商要求解除合同的请求被驳回。

律师分析

第一，区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的关键，要看当事人签订合同的真实目的。如果签订合同是为了用房屋来清偿已有的债务，那么就是“以房抵债”，而不是普通的房屋买卖。

第二，在本案中，开发商在签订预售合同的同时，还出具了收据，且该收据的印章由华泰公司保管。这说明开发商对“以房抵债”的交易模式是知情并认可的。因此，不能仅凭没有实际资金流水就认定合同未履行。

第三，这个案例提醒我们，在涉及大额房产交易时，要仔细审查合同背后是否存在其他债权债务关系。如果一方主张“以房抵债”，需要提供充分的证据，比如抵债协议、收据、相关函件等，来证明双方的真实意思。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或购房合同纠纷，建议在签订任何协议前，先咨询专业律师。特别是涉及用房产抵偿债务的情况，一定要书面明确各方权利义务，并保留好所有原始凭证，避免日后产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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