未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4.2亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司在签合同时既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。案件经过海南省高级人民法院一审，后上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。深发公司则主张：厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且三方后续签订了一系列合作、合建协议，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司作为预售方，在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的相关规定，未取得上述证照即签订预售商品房合同的，应当认定合同无效。因此，判决双方签订的《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同具有特殊性，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证后，才能对外销售房屋。这是法律对购房者权益的基本保障，缺失这些证照的合同，法律上认定为无效。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或各方签订补充协议，也不能弥补合同签订时开发商不具备预售资格的缺陷。合同效力的判断以签订时的法律状态为准，不能通过事后追认来使原本无效的合同变为有效。

第三，购房者在签订购房合同前，应当主动查验开发商是否具备上述证照，尤其是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就说明该项目存在较大法律风险，切勿轻信口头承诺或事后补办的说法。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，一定要核实开发商证照是否齐全。在文山地区，如果您遇到开发商迟迟不交房、无法办理产权证等问题，很可能与项目手续不全有关。建议在签约前到当地住建部门查询预售许可信息，或委托律师进行背景调查，避免陷入合同无效、钱房两空的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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