未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）与海南深发房地产开发公司（简称深发公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还要求必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签字盖章才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来发现，这个项目虽然已经取得土地使用权证，但深发公司作为销售方，并未取得商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司也没有在合同上签字盖章。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得商品房预售许可证，也没有取得土地使用权证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。

深发公司则认为：虽然手续存在瑕疵，但事后厚南公司出具了承诺书表示认可，且项目已经实际开工建设，合同应当继续履行。深发公司不同意返还购房款。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。最终判决双方签订的《商品房购销合同》无效，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益而设置的红线，任何违反该规定的合同都可能被认定为无效。

第二，即使开发商事后补办手续或者出具承诺书，也不能改变合同签订时存在违法事实的性质。购房人在签约前应当主动核实开发商是否具备合法预售资格，不要轻信口头承诺。

第三，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。开发商需要返还购房款，购房人则需要返还房屋。如果开发商存在过错，还可能需要赔偿购房人的利息损失。

王德林律师提示：

购买商品房特别是期房时，一定要查看开发商是否持有“五证”，包括国有土地使用证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门网站或现场公示栏核实相关证件信息，避免因合同无效而陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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