开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，请求继续履行合同。案件经过一审、二审，最终最高人民检察院提出抗诉，最高人民法院再审。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按期交房构成违约，应解除合同、返还购房款及利息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定延期条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，认定合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付从应交付日至实际交付日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张不予支持。
律师分析
第一，合同是否有效是关键。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但已签订土地出让合同并支付了大部分出让金，法院认定合同有效。根据最高人民法院相关司法解释，这类情况不必然导致合同无效。
第二，延期交房是否构成违约，要看是否符合合同约定的免责条件。深业公司因供电问题延期，法院认定属于"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期，但延期超过合同约定的期限后仍构成违约，需承担相应责任。
第三，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才可解除，而旅游公司起诉时该条件尚未满足，且房屋已可交付，法院因此不支持解除合同，但支持了违约金。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房时间、延期免责条款以及解除合同条件的约定。遇到开发商延期交房，要及时收集证据，包括合同、付款凭证、延期通知等。在文山地区，类似纠纷中法院更注重合同约定的具体内容，建议购房者在签约前咨询专业律师，明确自身权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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