土地转让合同无效后如何追回已付款项

土地转让合同无效后如何追回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这批土地转售给另一家公司，但被法院认定转让合同无效，湛江土地总被判返还已收取的款项。此时，湛江土地总发现自己既没得到土地，又赔了钱，于是向中银公司及其开办单位中国银行遂溪支行追讨已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同应属无效，中银公司应返还已收取的款项。

中国银行遂溪支行辩称：双方合同是真实意思表示，已实际履行，应认定有效；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，合同无效不等于一方可以白拿对方的钱。根据《民法通则》规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收了钱却无法交付合法的土地使用权，必须返还已收款项。

第二，诉讼时效的计算要从权利人知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总出具收据后，双方一直存在后续交易和诉讼，权利人持续主张权利，并未超过两年的诉讼时效。

第三，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需取得土地使用权证并办理出让手续，否则合同可能被认定无效，双方都可能承担损失。在文山地区进行类似土地交易时，务必核实对方权属证明和审批手续。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证并完成出让审批手续。如果合同被认定无效，要及时主张返还已付款项，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。文山地区的企业和个人在土地交易中，建议委托专业律师进行尽职调查后再签约付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市