未取得两证就卖房 合同是否有效

未取得两证就卖房 合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把正在开发的“红城湖国际大厦”A座卖给顺兴公司，总价4亿多元。顺兴公司支付了5000万元后，发现开发商深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。而且，这块地的实际使用权人厚南公司一开始并没有在合同上盖章，直到后来才补了一份“承诺书”说认可这笔交易。顺兴公司觉得不放心，就起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司还钱并赔偿利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备卖期房的主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但后来补办了部分手续，而且土地权利人厚南公司也出具了承诺书认可销售，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为：厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。最高人民法院二审则认定：深发公司在签订预售合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法定前提条件。没有这两证就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地权利人厚南公司事后出具“承诺书”认可销售，并不能弥补深发公司自身没有预售资格的问题。合同主体是深发公司，它自己不具备卖房资格，别人的承诺不能替代法定条件。

第三，这个案例提醒购房者：买期房时一定要查验开发商有没有“五证”，尤其是土地使用权证和预售许可证。如果开发商连这两个最基本的证都没有，哪怕合同签了、钱付了，也可能被认定无效，钱款追回过程会很麻烦。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的两证情况，不要轻信口头承诺或事后补办的承诺书。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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