按揭买房没办抵押登记，合同还有效吗

按揭买房没办抵押登记，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司与开发商泰合公司签订了一份商品房买卖合同，约定中振公司以银行按揭方式购买泰合广场的商业中心部分楼层。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其在购房合同中的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，开发商也向中振公司出具了收款收条。

但中振公司后来没有按约定按期还贷，只还了部分本息，剩余本金和利息一直拖欠。银行多次催讨无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并让中振公司用所购房屋的权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：这份按揭贷款合同没有到房管部门办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应当认定为无效合同。而且，中振公司后来又将同一房产抵押给了广州国投公司，并办理了抵押登记，银行的权利不应优先于广州国投。

宝丰银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已经实际履行。没有办理抵押登记不影响合同效力，银行有权要求中振公司还款并处置抵押房产。

法院判决

一审法院判决解除贷款合同，中振公司归还欠款本金及利息，银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权。中振公司不服，上诉到最高人民法院。

最高人民法院审理后认为：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房产抵押给广州国投的行为发生在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记无效。最终，最高法院维持了一审判决，仅纠正了关于担保人责任的部分。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以购房合同项下的权益作担保向银行贷款，银行再将款项直接支付给开发商。这种模式在实践中广泛使用，但我国法律当时对此没有明确规定。法院在审理时，不能简单套用一般不动产抵押的登记要求来否定按揭合同的效力。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。法律上，合同效力与物权效力是两回事。合同是否有效，要看当事人意思表示是否真实、内容是否违法。抵押登记主要影响的是抵押权是否设立，而不是合同本身是否有效。只要合同内容不违反法律强制性规定，即使没有登记，合同仍然有效。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。本案中，中振公司在与银行签订按揭合同后，又将同一房产抵押给其他公司。由于按揭合同在先且已实际履行，银行的权利应当优先得到保护。购房人不能通过事后设立其他抵押来逃避对银行的还款义务。

王德林律师提示：

如果您正在办理按揭购房，即使当地房管部门暂时无法办理抵押登记，也不影响您与银行签订的按揭贷款合同的法律效力。但建议您尽快完成登记手续，以充分保障自身权益。在文山地区，购房人签订按揭合同后，应当及时向不动产登记机构申请预告登记或抵押登记，避免因开发商或自身原因导致权利落空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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