土地使用权转让合同无效如何维权

土地使用权转让合同无效如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项，并收到了土地红线图。后来，湛江土地总将这100亩土地连同另外50亩土地一并转卖给了另一家公司。

问题在于，这100亩土地原本是政府划拨给另一家单位的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。转让方不具备合法的土地使用权转让主体资格。当湛江土地总与下家发生纠纷后，法院认定土地转让合同无效，湛江土地总需要返还下家已支付的款项。

于是，湛江土地总起诉原来的转让方，要求返还已支付的土地转让款。但一审法院认为，湛江土地总在拿到土地后多年未主张权利，已超过诉讼时效，驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总主张：土地转让合同无效，因为转让方没有取得土地使用权，也未办理出让手续，自己有权要求返还已支付的款项，而且自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。

转让方（其权利义务由开办银行承担）辩称：合同是双方真实意思表示，已经实际履行，应为有效合同；湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让合同无效，判令转让方返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总知道土地不具备转让条件仍签约，也应承担部分责任。此外，湛江土地总出具收据后，在另案中向法院主张权利的时间并未超过两年的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已取得合法的土地使用权证，且土地必须完成出让手续、缴纳了土地出让金。如果土地是划拨取得的，未经批准不得转让。否则，转让合同可能被认定为无效。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方应返还收取的转让款，受让方应返还土地。如果一方有过错，还需赔偿对方损失。本案中，转让方承担主要责任，受让方因知道土地不具备转让条件仍签约，也承担了部分责任。

第三，诉讼时效问题值得注意。虽然本案中法院认定未超过时效，但权利人应及时主张权利。出具"款地两清"的收据并不等于放弃追索权利，关键在于是否有持续主张权利的行为。如果超过三年不主张，可能面临败诉风险。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实转让方是否持有合法的土地使用权证，土地性质是否为出让地，是否已缴纳土地出让金。不要轻信对方承诺，应委托律师进行尽职调查。如果在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致诉讼时效问题。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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