按揭买房未办抵押登记 合同是否有效

按揭买房未办抵押登记 合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，公司也陆续还了一部分钱。后来这家公司资金链断裂，无法继续还款。银行起诉到法院，要求解除合同并收回贷款。

这家公司提出抗辩，认为双方虽然签了合同，但没有去房管局办理抵押登记，按照当地政府的规定，抵押无效，所以整个贷款合同也应该无效，自己不用再还钱了。

争议焦点

银行认为：按揭合同是双方自愿签订的，内容合法，也实际履行了，即使没办抵押登记，合同仍然有效，公司必须还钱。

贷款公司认为：没办抵押登记，违反了武汉市政府的规章，抵押无效，主合同也应当无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，公司需要一次性归还全部剩余贷款本金和利息。如果公司到期不还，银行有权申请拍卖这套房子，从拍卖款中优先受偿。

法院认为：按揭不同于一般的财产抵押，不能仅仅因为没有办理抵押登记就认定合同无效。国家法律法规对抵押登记没有这样的强制性要求，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同和普通的抵押合同有区别。按揭的核心是购房人把未来取得的房屋权益先转让给银行作为担保，银行放贷后购房人再分期还款。这种模式在实践中已经被广泛认可，不能简单套用一般抵押的规定。

第二，合同效力的认定应当以国家法律、行政法规为依据，地方政府的规章不能作为否定合同效力的理由。只要合同内容不违反法律强制性规定，双方真实意思表示，就应当认定为有效。

第三，即使后来这套房子又抵押给了其他公司，但后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。购房人不能因为自己又办了其他抵押，就反过来否定之前按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，建议尽快完成抵押登记手续，这样可以避免后续纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，不要轻易以未登记为由拒绝还款，否则可能面临被银行起诉和房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市