房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将自建的九胜商厦整体出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定宇航公司投入内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦于1996年开业。

但商厦开业时消防系统未经验收，存在重大火险隐患。1998年消防部门下达整改通知，认定商厦不具备营业条件，责令停业。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金，并要求供销公司赔偿损失。

供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同约定支付租金。停业是消防问题所致，责任不在自己，宇航公司应继续支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效，但商厦在消防未经验收的情况下违法营业，属于合同履行中的违法状态。在违法履行期间，承租人有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。最终判决宇航公司无需支付停业期间的租金，供销公司需承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未履行合同义务或履行不符合约定时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中供销公司未完成消防配套，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果实际履行中存在违法情形，比如未经消防验收即投入使用，法院不会支持出租人按原合同标准收取租金。违法状态下的租金标准应当根据公平原则和实际使用情况重新认定。

第三，承租人如果发现出租人提供的房屋存在安全隐患或不符合约定条件，应及时书面提出异议并保留证据，避免因继续使用而被认定为接受现状。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果出租方承诺完善配套设施，应在合同中明确约定完成时间和违约责任。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题引发纠纷，建议承租人在签约前实地查看并索取相关验收文件。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市