买了土地使用权却少了面积，合同是否有效
买了土地使用权却少了面积，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司从政府获得了一块土地的使用权，之后将这块土地转让给了置地公司。双方签订了合同，置地公司支付了转让款，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现土地证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不一致，实际可使用面积比证上少了数千平方米。原因是土地证上记载的道路宽度与规划要求不符，导致部分道路面积不能计入使用面积。
置地公司多次找发展公司和政府部门协商，要求补偿缺少的面积或退还多付的款项，但未能解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效，不应赔偿。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划不符，且城市道路属于市政设施不能转让，合同应属无效，发展公司应退还多收的款项并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认为，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。因此，合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的部分有效。法院判决发展公司按规划部门确定的实际面积收取转让款，多收的部分返还给置地公司，并赔偿置地公司的勘察、设计等经济损失。
律师分析
第一，土地使用权转让合同并非一概有效或无效，需要根据具体情况区分处理。如果合同中部分内容违法，比如转让了法律禁止转让的城市道路，那么这部分无效，但其他符合规划的部分仍然有效。这是法院在处理此类纠纷时的重要裁判思路。
第二，出让方在转让土地使用权时，必须确保提供的土地信息准确，尤其是面积、四至、规划用途等关键内容。如果因为出让方提供的材料不实，导致受让方无法按预期使用土地，出让方需要承担赔偿责任。本案中，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，是导致纠纷的根本原因。
第三，受让方在签订土地使用权转让合同前，应当主动核实土地的实际规划情况，包括道路宽度、可用面积等，避免仅依赖出让方提供的文件。如果条件允许，最好到规划部门查询最新的规划图纸，或者要求出让方提供规划部门的审批文件，以降低风险。
王德林律师提示：
在文山地区，土地使用权转让纠纷时有发生，建议当事人在交易前务必核实土地的实际规划情况。如果发现土地证载面积与规划不符，应及时向有关部门反映或咨询专业律师，避免后续产生更大损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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