商品房预售合同和以房抵债如何区分
商品房预售合同和以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额正好是欠款本息。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产正式出售给清远金融市场，合同价款为港币1.185亿元。但双方签订合同后，并没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：他们已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份盖有开发商项目开发部收款专用章的收据，证明款项已结清。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案本质上是华泰公司以房产抵债，清远金融市场并未实际支付购房款。双方签订的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债协议。由于该协议没有实际履行，且开发商不同意继续履行，法院判决解除合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要结合交易背景、付款方式、各方真实意思等综合判断。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且没有真实付款，实质就是以房抵债。
第二，以房抵债协议不同于商品房预售合同。商品房预售合同是买卖关系，买方要支付购房款；以房抵债则是用房产偿还已有债务，不存在真实的购房款支付。如果将两者混淆，可能影响合同效力和各方权利义务。
第三，企业或个人在签订合同时，应当明确合同性质，避免因合同名称与实际交易不符而引发纠纷。特别是在涉及房产抵债时，建议书面明确债务金额、抵债房产价值、是否继续追偿差额等关键条款。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。在文山地区，不少企业和个人因混淆合同类型导致权益受损，提前做好法律审查能有效防范风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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