买房后开发商逾期交房，能否解除合同
买房后开发商逾期交房，能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称延期交房是因为供电问题、施工遇到异常困难等"非其所能控制的事件"。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，应按合同约定解除合同，退还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，应继续履行合同，不同意解除。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、退款并双倍返还定金。二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司支付逾期交房期间的违约金（按银行贷款利率计算购房总价款的利息）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是本案关键。抗诉机关认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应无效。但法院认定，双方签订合同是真实意思表示，内容合法，合同有效。开发商是否取得土地使用权证，不影响合同效力，但可能影响房屋过户。
第二，逾期交房能否解除合同，要看合同约定。本案合同约定，逾期交房超过一定天数（如天），买受人才可解除合同。旅游公司起诉时，逾期天数尚未达到约定条件，且房屋已可交付，因此法院不支持解除合同，而是要求继续履行并赔偿损失。
第三，开发商以"不可控事件"延期交房，必须有证据。深业公司主张供电问题等属于合同约定的延期事由，法院认可了部分延期天数，但最终仍认定其逾期交房构成违约，需承担赔偿责任。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房，应先看合同约定的解除条件是否满足。若逾期时间不长或房屋即将交付，主张违约金比要求解除合同更稳妥。建议在文山地区购房时，注意合同中对交房时间、延期事由、解除条件的明确约定，保留好付款凭证和催告记录。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市