房屋租赁中违法经营能否拒付租金

房屋租赁中违法经营能否拒付租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋商厦整体出租给宇航公司，租期较长，约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套。双方还约定，宇航公司需分阶段支付定金和租金。

商厦建成后，宇航公司开始装修并营业，但消防系统、用电容量等始终未达到开业条件。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司停业后，拒绝支付剩余租金，双方因此产生纠纷。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未能完成外部装修和电力增容，导致商厦无法合法经营，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。

供销公司则认为：宇航公司明知消防和用电问题仍强行开业，停业责任在宇航公司自身，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方均存在违约行为。供销公司未完成配套义务，宇航公司明知条件不具备仍强行开业。在违法经营期间，租金标准不能按合同约定计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免租金卡”。一方违约时，另一方可以暂时不履行义务，但前提是违约方的不履行直接导致自己无法实现合同目的。本案中，宇航公司明知消防不达标仍开业，不能事后以对方违约为由完全拒付租金。

第二，违法经营期间的租金标准不能按合同约定执行。如果租赁房屋处于违法使用状态，法院会综合考虑双方过错，参照市场租金水平确定应付金额，而不是简单支持或否定合同租金。

第三，合同约定与事实履行不一致时，双方应及时书面确认。本案中双方多次签订会议纪要、补充协议，这些文件对法院认定事实和责任起到了关键作用。

王德林律师提示：

租赁经营前，务必确认房屋的消防、用电等条件符合开业要求。如果对方未完成配套义务，应书面催告并保留证据，不要强行开业，否则可能承担更大损失。在文山地区处理类似纠纷时，建议提前咨询律师，避免因履行抗辩权使用不当而承担额外租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市