城市道路面积能否随土地一起转让
城市道路面积能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司从政府获得一块土地，后来将该土地转让给海南置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证，并按证上载明的面积支付了转让款。
但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批建设时，发现一个大问题：土地使用证上写的使用面积和道路宽度，与规划部门实际规划的不一致。土地使用证标明的道路宽30米，规划部门规定的是40米，导致实际可用的土地面积比证上少了上千平方米。原来，发展公司办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，而且转让的土地中包含了城市道路面积。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，位置图与规划坐标图一致，土地使用证上记载的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司则认为，发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院二审判决：合同涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。本案中发展公司将道路面积随土地一并转让，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。
第二，土地转让中提供的位置图必须经过规划部门审批。发展公司未经审批就办证，导致证载面积与实际规划面积不符，存在明显过错，应当承担赔偿责任。
第三，合同部分有效、部分无效的处理方式值得注意。法院没有简单认定整个合同无效，而是将合法部分与违法部分分开处理，这样既保护了当事人的合法权益，又维护了法律的严肃性。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，一定要核实土地使用证与规划部门的审批文件是否一致，特别是道路、绿化等公共设施的规划要求。在文山地区的类似交易中，建议先向规划部门查询地块的规划条件，再签订合同，避免因面积不符产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市