未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并没有取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证。此外，这块土地的使用权原本属于另一家公司——厚南公司，深发公司只是通过项目转让获得了开发权，但土地使用权一直没有过户到自己名下。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还5000万元购房款及利息。而深发公司则辩称，虽然手续不全，但双方已经实际履行，而且厚南公司事后也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司既不是土地使用权人，也没有取得商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司则认为：厚南公司作为土地使用权人，事后出具了承诺书对销售行为予以认可，而且双方已经实际履行了合同，顺兴公司还提出了设计修改意见，因此合同应当有效。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在与顺兴公司签订《商品房购销合同》时，尚未取得讼争房屋所涉土地的使用权证，也未取得商品房预售许可证。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，未取得土地使用权证和商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。因此，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否具备法定的预售条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须同时满足四个条件：已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期、取得商品房预售许可证。本案中深发公司两项关键条件都不具备，合同自然无效。

第二，土地使用权人出具承诺书认可销售行为，并不能代替开发商自己取得土地使用权证。土地使用权证是证明开发商对土地享有合法权利的唯一凭证，没有这个证，开发商就无权预售该土地上的房屋。即便土地使用权人同意，也不能弥补这一根本性缺陷。

第三，购房者支付了部分购房款，甚至参与设计修改等实际履行行为，也不能使一个无效合同变为有效。合同是否有效，取决于签订时是否符合法律规定，而不是看后续履行了多少。购房者一旦发现开发商手续不全，应当及时止损，避免支付更多款项。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买期房，一定要在签约前核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是预售商品房的最基本前提，缺一不可。在文山地区，如果您遇到开发商以各种理由拖延提供证件，或者承诺"后面再补办"，建议您谨慎对待，必要时可以要求开发商将上述证件作为合同附件。一旦发现开发商不具备预售条件，应当果断停止付款并寻求法律帮助，避免陷入"付了钱、拿不到房、退不回款"的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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