开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约800万元。合同约定深业公司应在1997年12月31日前交付房屋，逾期超过60天旅游公司可以解除合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1999年才完成房屋验收并具备交付条件。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则辩称延期交房是因为供电问题等不可控因素，主张继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过两年，已构成根本违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司认为：供电问题属于合同约定的不可抗力情形，交房期限应当顺延，目前房屋已具备交付条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理，最终判决维持二审判决：双方合同有效，继续履行，深业公司应交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，合同解除权的行使条件。本案中，合同约定逾期交房超过60天旅游公司可解除合同。但法院查明，旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，因为供电问题导致延期交房属于合同约定的可顺延情形。这提醒购房者，行使合同解除权要严格依据合同约定，不能仅凭逾期天数就自行主张解除。
第二，不可抗力条款的认定。深业公司援引供电问题作为延期交房的抗辩理由。法院认定，供电问题确实属于非深业公司所能控制的事件，符合合同约定的延期交房条件。但法院同时认定，深业公司在供电问题解决后仍有拖延行为，对超出合理顺延期间的逾期部分仍需承担违约责任。
第三，合同继续履行与违约责任的并存。即便法院判决合同继续履行，深业公司仍需承担逾期交房期间的违约赔偿责任。购房者要明白，解除合同并非唯一救济途径，要求继续履行并主张违约赔偿同样可以维护自身权益。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房时，应先仔细查看购房合同中的交房时间、逾期责任、解除权条款等约定，不要轻易自行主张解除合同。建议及时收集开发商延期交房的证据，必要时委托专业律师分析合同条款。在文山地区，类似商品房买卖合同纠纷也时有发生，购房者应重视合同条款的审查，避免因对合同理解偏差而丧失维权机会。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市