购房合同是预售还是抵债，如何判断

购房合同是预售还是抵债，如何判断

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债，折合金额就是欠款数额。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了清远金融市场，总价港币1.185亿元。但奇怪的是，双方签了合同后并没有实际付款和交房。多年后，开发商起诉要求解除合同，而清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）则声称已经用贷款抵了楼款，并拿出了一张收据作为凭证。

争议焦点

开发商认为：清远金融市场根本没有实际支付购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，不能证明付款事实。清远金融市场则认为：双方已经通过《抵债协议书》和预售契约完成了以房抵债，贷款本息就是购房款，收据就是付款证明。

法院判决

法院审理后认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。虽然双方签了预售合同，但实际交易背景是华泰公司用房产抵债，清远金融市场并未真正支付购房款。最终法院支持了开发商的诉求，解除了双方的商品房预售合同。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。就算签的是“预售合同”，如果双方真实意图是用房子抵债，那法律上可能被认定为以房抵债合同。法院会综合签约背景、履行情况等因素来判断。

第二，收据不等于付款。本案中，收据是事后补开的，而且没有对应的银行流水或付款凭证，所以不能证明购房款已经实际支付。实践中，法院对“以物抵债”的认定比较严格，必须有明确的抵债协议和实际履行证据。

第三，对于普通购房者来说，签合同时要搞清楚自己签的是“买房子”还是“抵债”。如果是抵债，最好有正式的抵债协议和过户手续，避免日后扯皮。

王德林律师提示：

购房时不要只看合同名称，要仔细阅读合同条款和背景说明。如果涉及以房抵债，建议在合同中明确约定抵债金额、房产价值、过户时间等细节，并保留好付款凭证。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房前咨询专业律师，避免因合同性质不清而陷入诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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