商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并明确由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同。

随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款方式付清房款，并出示了收据。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，人行清远支行未实际支付购房款，合同应予解除。人行清远支行主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》虽名为预售合同，但实质是履行《抵债协议书》的以房抵债行为。因双方未实际履行预售合同约定的付款交房义务，且抵债协议未完全履行，法院判决解除预售合同，驳回人行清远支行关于已付清房款的主张。

律师分析

1. 合同性质决定权利义务。本案中，法院重点审查了合同签订的背景和实际履行情况，认定预售合同只是实现抵债目的的形式，而非独立真实的商品房买卖。

2. 收据不等于付款。人行清远支行虽持有收据，但无对应的银行转账凭证等付款证据，且收据系事后补开，不能证明实际付款。

3. 以房抵债需注意风险。如果开发商或债务人以房抵债，债权人应确保抵债协议明确、房屋过户手续完备，避免因合同性质争议导致权利落空。

王德林律师提示：

签订商品房预售合同前，务必核实合同背景和对方真实意图。如果是抵债性质，建议签订明确的以房抵债协议并办理网签备案。在文山地区，类似纠纷中法院会重点审查实际付款凭证和合同履行情况，切勿仅凭收据主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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