开发商无证售房，购房合同是否有效

开发商无证售房，购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4亿多。顺兴公司付了5000万后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且这块地的使用权原本属于另一家公司厚南公司。顺兴公司担心合同无效，起诉要求退钱。

实际上，深发公司是通过项目转让从厚南公司那里拿到开发权的，但土地证一直没办到自己名下。顺兴公司付款后，深发公司按顺兴要求改了设计，工程也建到了正负零阶段。但顺兴公司发现手续不全，就不想继续了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效，必须返还5000万购房款及利息。深发公司认为：虽然手续不全，但双方已经实际履行合同，而且有厚南公司承诺承担责任，合同应当有效，顺兴公司违约才要求退房。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。理由是：深发公司转让项目时未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售必须满足两个硬性条件：开发商要拿到土地使用权证，还要取得商品房预售许可证。这两个证缺一个，预售合同就无效。本案中深发公司两个证都没有，合同自然不成立。

第二，合同无效后，开发商因该合同取得的购房款应当返还，不能返还的折价补偿。有过错的一方还要赔偿对方损失。顺兴公司要求返还5000万本金加利息，符合法律规定。

第三，购房者别以为开发商承诺"以后补手续"就放心。法院只看签约时是否具备法定条件，事后补办手续不能使无效合同变有效。买房前一定要查清楚五证齐全没有。

王德林律师提示：

买期房时，务必要看开发商有没有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商说"手续在办"，建议先别付款。在文山地区，曾有多起因开发商无证售房引发的纠纷，购房者最终只能追回本金，利息和涨价损失很难全部拿回。签合同前花半小时查证，能省去几年打官司的麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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