买房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其与泰合公司签订的购房合同项下全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购楼款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项未能按期归还，宝丰支行遂起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应属无效。此外，中振公司还声称已将争议房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》，合同应无效。同时，中振公司已将房屋抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同是双方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行，应为有效。中振公司未按约还款，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿等判决，但撤销一审中涉及担保人责任的内容。核心理由：按揭合同不违反国家法律、法规规定，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方法规不能作为认定合同无效的依据。因此，即使没有办理抵押登记，按揭合同本身仍是有效的。

第二，合同有效不等于抵押权有效。按揭合同有效，双方应受合同约束。但抵押权作为一种物权，通常需要办理登记才能对抗第三人。本案中，法院认定按揭合同有效，但若未办理抵押登记，银行对抵押物的优先受偿权可能无法对抗其他债权人。因此，建议购房人和银行在签订按揭合同后，及时办理抵押登记，以保障权益。

第三，多重抵押的处理。本案中，中振公司在按揭合同后又将房屋抵押给广州国投，但该抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行而被认定无效。这提醒我们，抵押权的设立需要满足法定条件，例如抵押物必须合法、抵押合同必须实际履行等，否则可能被认定为无效。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同后，务必督促银行和开发商及时办理抵押登记手续，否则可能面临抵押权无法对抗第三人的风险。在文山地区，购房者如遇到按揭贷款纠纷，建议咨询专业律师，避免因手续不完善导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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