未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产开发公司（中银公司）签订协议，约定中银公司将位于北海市的一块土地转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分款项，拿到了土地界限图，还出具了一张收据，写明“款、地两清”。
后来，湛江土地总把这块地转卖给了另一家公司，但转让合同被法院认定无效。湛江土地总要求中银公司退钱，但中银公司已经注销，由其开办单位中国银行遂溪支行承担债务。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了湛江土地总的请求，湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续，合同应属无效，中银公司应当返还转让款。遂溪中行则认为：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定为有效；而且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续。没有这些前提，转让合同就是无效的。本案中，中银公司既没有取得土地使用权，也没有缴纳土地出让金，合同自然无效。
第二，诉讼时效不能忽视。很多人以为只要合同无效，什么时候起诉都行。但法律规定，主张权利有时间限制，一般为三年。本案中，湛江土地总在出具收据后到起诉前，时间较长，但法院认定其曾在上诉中主张权利，未超过时效。如果完全放任不管，可能丧失胜诉权。
王德林律师提示：
购买或转让土地前，一定要核实对方是否已取得土地使用权证，土地性质是否为国有出让地。如果土地未办理出让手续，合同可能无效，交易风险极大。
文山地区的朋友在涉及土地房产交易时，建议先咨询专业律师，不要轻信“款、地两清”的收据，以免后续维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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