按揭买房未办抵押登记是否影响合同效力

按揭买房未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款近千万元。合同签订后，银行按时放款，中振公司仅偿还部分本息，剩余欠款未还。银行起诉要求解除合同、以房屋权益抵债。

中振公司主张，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效；且公司已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行无权优先受偿。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方规章，合同无效；银行则认为，合同系自愿签订，不违反法律强制性规定，应认定有效，且中振公司后续抵押发生在按揭之后，不影响银行权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还本付息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。理由为：按揭不同于一般抵押，未办理登记不导致合同无效；中振公司后续抵押系另一法律关系，不能否定本案按揭效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行，以获取贷款，法律上更接近权利质押而非不动产抵押。因此，不能简单套用房地产抵押管理规定来否定其效力。

第二，合同效力以法律、行政法规为准。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同不违反国家强制性规定，当事人自愿签订且已实际履行，应认定有效。

第三，一房多抵问题遵循“先登记优先”原则。但本案中后续抵押登记时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，且该抵押合同未实际履行，故不影响银行按揭权益。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应重视合同条款的履行，按时还款避免违约。如遇还款困难，应及时与银行协商展期或重组。文山地区的购房者如有按揭纠纷，建议提前咨询专业律师，避免因程序问题丧失权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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