土地转让协议无效后能否要回已付款
土地转让协议无效后能否要回已付款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项后，拿到了土地红线图，并出具了收据，写明"款、地两清"。
后来，湛江土地总将这100亩土地转卖给了另一家公司，但转卖合同被法院判决无效。湛江土地总因此起诉原转让方，要求返还已支付的土地转让款。由于原公司已注销，其开办单位中国银行遂溪支行成了被告。
争议焦点
湛江土地总认为：原转让方没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，转让合同应当无效，对方应返还已付款项。中国银行遂溪支行则认为：双方意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总从出具收据到起诉已超过两年，超过了诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江土地总已支付的300万元及相应利息。法院认为，原转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效；同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方应当已经取得土地使用权，并且办理了出让手续。如果未满足这些条件，即使双方签订了协议，合同也属于无效。
第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，取得财产的一方应当返还。本案中，虽然湛江土地总出具了"款、地两清"的收据，但合同无效后，收据不能阻止返还请求。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，从出具收据到起诉虽已超过两年，但法院认定未超过诉讼时效，因为期间湛江土地总通过另案诉讼主张了权利。这提醒我们，诉讼时效的计算并非简单看时间长短，还要看是否有中断的情形。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及土地是否已缴纳出让金。如果发现转让方不具备条件，不要轻易付款。在文山地区，土地交易中因手续不全引发的纠纷并不少见，建议在签订大额土地转让协议前，请专业律师审查相关文件，避免合同无效后陷入追款困境。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市