未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同还特别约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）等公司签证盖章，合同才能正式生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司在签约时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但事后补办了部分手续，且双方实际履行了合同，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同因未取得预售许可证而无效。最高人民法院二审维持了该认定，判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。未取得这些证件的预售合同，原则上认定为无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止开发商违规销售。

第二，合同约定须经第三方签证盖章才能生效，但第三方事后出具承诺书表示认可，并不能弥补预售许可证缺失这一根本性缺陷。法院认定合同无效，是基于法律的强制性规定。

第三，合同无效后，开发商因该合同取得的财产应当返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款必须全额返还，并承担资金占用期间的利息损失。

王德林律师提示：

购房人在购买商品房前，务必查看开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。如发现手续不全，不要轻易支付大额购房款，以免陷入合同无效、退款困难的困境。在文山地区，购房人也可向当地住建部门核实项目预售许可情况，避免风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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