以房抵债合同与商品房预售合同如何区分
以房抵债合同与商品房预售合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.2亿元，双方在1996年签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，合同约定购房款为港币1.185亿元。
但合同签订后，实际并未履行。省一建城建分公司认为购房款从未支付，清远金融市场则主张已经通过贷款抵债方式付清了楼款，并提供了一张加盖公章的收款收据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，没有实际付款。双方因此发生争议，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同应当解除。清远金融市场则认为：双方之间是真实的买卖关系，其已通过以贷抵债方式付清了全部购房款，合同应继续履行。
法院判决
一审法院认为，双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未能证明已实际支付购房款，判决解除合同。最高人民法院二审维持原判，认定本案性质为商品房预售合同，而不是以房抵债合同，清远金融市场未履行付款义务，开发商有权解除合同。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同，关键看当事人真实意思。如果双方原本存在借贷关系，后约定以房产抵偿债务，这属于以房抵债；如果直接签订商品房买卖协议并约定付款方式，则属于商品房预售合同。本案中，虽然之前有抵债协议，但后续签订的预售契约明确了买卖关系，法院据此认定为商品房预售合同。
第二，购房款的支付必须有实际凭证。本案中清远金融市场提供的收据是事后补开，没有对应的银行转账记录或实际付款凭证，法院不支持其已付款的主张。购房过程中，付款凭证、转账记录等证据至关重要。
第三，开发商作为卖方，在签订合同时应严格审查买方的付款能力，并在合同中明确付款时间和方式。如果买方以抵债方式付款，应要求双方签订明确的抵债协议，并由债务人出具书面确认，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
购房过程中，无论是直接购买还是以房抵债，都要保留好付款凭证和书面协议。如果您在文山地区遇到类似房产纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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