无证预售商品房合同的效力与风险

无证预售商品房合同的效力与风险

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司（下称“深发公司”）与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定需经原开发商厚南公司签证盖章才生效。但厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，且项目土地使用权存在多次转让。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司主张：其与厚南公司是合作关系，厚南公司已出具承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间是合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，故认定合建合同有效。但顺兴公司与深发公司的预售合同因深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，被认定为无效合同。深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于一种特殊的买卖合同，开发商在预售时必须具备“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。缺少这些证件，合同很可能被认定为无效。这是法律为了保护购房人利益设置的“安全阀”。

第二，即使开发商事后取得相关证件，也不能溯及合同签订时的效力。本案中，深发公司始终未取得预售许可证，合同自始无效。购房人一旦发现开发商无证预售，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。

第三，合作建房关系不能替代预售许可。深发公司虽然与土地权利人厚南公司有合作关系，但合作建房不等于取得预售资格。购房人不能因为看到“合作”或“承诺书”就放松警惕，必须核实开发商是否具备法定预售条件。

王德林律师提示：

在文山地区，购买预售商品房时，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议不要轻易签约付款。一旦发现无证预售，应及时咨询律师，通过法律途径要求返还购房款，避免资金被长期占用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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