房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整栋大楼出租给宇航公司，租期较长，并约定由宇航公司投入装修和设施设备。双方还签订了补充协议，约定郊区供销公司负责供电、消防等配套设施。

商厦建成后，宇航公司投入装修并开业经营，但因供电容量不足、消防设施未验收等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，应当减免租金，并由郊区供销公司承担违约责任。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际占有使用房屋并开业经营，应当按合同约定支付租金，其停业是自身经营问题，与出租方无关。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但出租方未按约定完成供电和消防设施，导致租赁物存在安全隐患，承租方无法正常经营。在违法履行状态下，承租方可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付全额租金。法院最终参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定了宇航公司应支付的租金金额。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果出租方未按约定提供适租的房屋，承租方有权行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，拒绝支付或减少支付租金。本案中，供电和消防是房屋正常使用的基本条件，出租方未完成这些义务，承租方可以主张减免租金。

第二，租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑房屋实际使用情况、双方过错程度、当地同类房屋租金水平等因素，酌情确定一个公平合理的租金数额。这提醒我们，合同约定并非绝对，司法实践中会平衡双方利益。

第三，承租方在接收房屋时应当注意检查房屋是否符合约定用途，特别是消防、供电等安全条件。如果发现出租方未履行相关义务，应当及时书面催告并保留证据，必要时可申请专业机构鉴定，避免因长期使用而丧失抗辩权。

王德林律师提示：

租赁双方在签订合同时，应当明确约定房屋的基本设施标准和交付条件，特别是消防、供电、供水等关键事项。如果出租方未按约定提供符合安全标准的房屋，承租方应及时提出异议并保留证据，必要时可向消防、住建等部门投诉。在文山地区，类似纠纷中法院也会参考当地同类房屋的市场租金标准来认定合理租金，因此建议当事人在诉讼前委托专业机构进行租金评估。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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