未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

案件涉及多家公司之间的复杂转让关系。深发公司是从凯鹏公司手中受让了该项目，而厚南公司作为土地原使用权人，虽然事后出具了“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，但始终没有在预售合同上签字盖章。大厦工程虽然已经施工到正负零阶段，但关键的法律手续一直不齐全。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可了销售行为，且工程已经实际开工，合同应当认定为有效，或者至少应当责令补办手续后继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但最高人民法院二审改判，认定深发公司与顺兴公司签订的商品房购销合同无效。核心理由是：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。即使事后有土地使用权人的承诺，也不能弥补合同订立时存在的根本性法律缺陷。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这三个证缺一不可，否则合同可能被认定为无效。本案中深发公司一个证都没有，合同自然无效。

第二，事后承诺不能改变合同订立时的违法状态。厚南公司虽然事后出具了承诺书，但法律的评价时点是合同签订时。如果签订时开发商不具备法定条件，即使后来补办了手续，合同仍然可能被认定无效。购房者不能轻信开发商“正在办理手续”或“有人担保”的说法。

第三，购房者支付大额款项前必须核查关键证件。本案中顺兴公司支付了5000万元，却连最基本的证件都没有核实，这个教训非常深刻。在文山地区，购房者同样应当要求开发商出示“五证”，特别是商品房预售许可证，这是保护自身权益的第一道防线。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。不要轻信口头承诺或事后保证，手续不全的合同风险极大。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议保留好合同、付款凭证等证据，及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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