买房合同是预售还是抵债，法院怎么看
买房合同是预售还是抵债，法院怎么看
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息加起来超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司在广州投资的一个商贸中心项目的四楼、六楼商场来抵债，折价也是1.2亿多元。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了清远金融市场。
但问题是，这份预售合同签了之后，双方一直没有实际履行。开发商说根本没收到购房款，而清远金融市场（后来由中国人民银行清远市中心支行承接权利）则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了楼款。开发商认为这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，于是起诉要求解除合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房预售合同，但对方从未支付过购房款，合同应当解除。而人行清远支行认为：双方之间实际上是“以房抵债”关系，贷款本息已经通过抵债方式结清，购房款已经付清，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审支持了开发商的主张，认定本案合同实质上是商品房预售合同，而非以房抵债合同。由于购房款并未实际支付，合同无法继续履行，判决解除合同。法院认为，虽然双方签过抵债协议，但后来签订的预售契约是独立的法律关系，不能简单用抵债协议代替实际付款义务。
律师分析
第一，合同性质决定案件走向。本案中，法院重点审查了双方真实意思表示。虽然之前有抵债协议，但后来双方又签了正式的预售合同，并约定了付款和交房时间，这说明当事人选择了以商品房买卖的方式处理债务问题，而不是简单抵债。
第二，付款凭证的真实性至关重要。人行清远支行虽然拿出了一张收据，但无法提供相应的银行转账记录等付款凭证，而开发商又提供了证据证明该收据是事后补办的，法院因此认定购房款没有实际支付。
第三，实践中，很多当事人会用“以房抵债”的方式解决债务纠纷，但要注意：如果双方又签了正式的商品房买卖合同，法院通常会按买卖合同关系来审理，要求买方实际支付购房款，而不是直接认定债务已抵销。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，建议注意两点：一是签署合同时要明确到底是“以房抵债”还是“商品房买卖”，两种法律关系法律后果不同；二是付款时一定要保留银行转账记录等凭证，仅凭一张收据很难证明已经付款。遇到复杂合同纠纷，建议尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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