未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款超过4亿元。合同约定需经原土地使用权人海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司事后出具了承诺书表示认可。

后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，请求确认合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，所签合同违反法律规定，应属无效合同。

深发公司辩称：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分款项，工程也在推进，合同应当有效。

法院判决

一审法院认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院二审认为，深发公司在签订商品房预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决该商品房购销合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外销售期房。本案中深发公司未取得这些证件，合同自然无效。

第二，合同是否有效，不看双方是否实际履行，而是看是否违反法律强制性规定。即便顺兴公司已经支付了5000万元，工程也进行了施工，只要合同本身违法，法院仍会认定无效。

第三，购房人如果发现开发商证照不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。但实践中有些开发商可能已经将资金挪用，购房人即便胜诉也可能面临执行难的问题。

王德林律师提示：

买房是大事，特别是购买期房，一定要先查看开发商是否取得“五证”，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，不少购房者因轻信开发商口头承诺而陷入纠纷，建议签约前到当地住建部门核实项目信息，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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