按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，签订了楼宇按揭贷款合同。合同约定用所购房屋作为抵押，但后来没有去房管部门办理抵押登记手续。这家公司还了部分贷款后无力继续还款，银行起诉要求解除合同并收回贷款。

这家公司辩称，按揭合同没有办理抵押登记，按照当地政府的规定应当无效，而且后来又把同一套房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，所以银行的抵押权不成立。

争议焦点

银行认为：按揭合同是双方自愿签订的，内容合法，虽然没有办抵押登记，但合同本身有效，公司违约就应承担责任。公司认为：没有办理抵押登记违反地方政府规定，抵押无效，银行的优先受偿权不成立。

法院判决

最高人民法院判决：楼宇按揭贷款合同有效，公司应一次性归还全部贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物优先偿还银行。法院指出，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定无效；且公司后期将房屋抵押给他人是在本案按揭之后，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行贷款，银行在房屋未建成时享有一种期待权，而不是物权法上的典型抵押。因此，不能简单套用地方政府关于抵押登记的规定来否定合同效力。

第二，未办理抵押登记不影响合同本身的效力。合同是否有效取决于双方真实意思表示、内容是否违法。只要不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同就有效。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第三，同一房屋上存在多个担保权利时，以设立时间的先后顺序确定优先受偿权。本案中银行的按揭权利设立在前，另一家信托公司的抵押设立在后，银行的权利优先。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽快配合银行办理抵押登记手续，避免因未登记产生纠纷。如果遇到银行起诉要求解除合同，不要以为没办登记就可以免责，合同依然有效。在文山地区，购房者如遇到类似问题，建议在签订按揭合同后及时咨询律师，了解抵押登记的流程和时限。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市