房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建造了一栋商厦，与宇航开发经营公司签订了租赁协议，约定整栋大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修和开业准备。

然而，商厦在未经消防验收的情况下就开业营业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因消防问题产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用房屋，应当按约定支付租金，消防问题属于宇航公司经营中的责任。

宇航公司认为：郊区供销公司未完成消防系统等配套设施，导致房屋无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

法院经审理认为，双方租赁合同有效，但房屋在未通过消防验收的情况下违法使用，宇航公司实际使用了房屋，应当支付使用期间的租金。考虑到房屋存在消防隐患，不具备正常营业条件，法院对租金标准进行了调整，未完全按照合同约定的高额租金计算，而是参照同地段合理租金标准确定。

律师分析

第一，房屋租赁合同有效，但履行过程中如果存在违法情形，比如未经消防验收就开业，双方都有责任。承租人不能以房屋存在瑕疵为由完全拒绝支付租金，但可以要求适当降低租金标准。

第二，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果一方未履行合同主要义务，另一方可以暂停履行自己的义务，但需要及时通知对方并保留证据。本案中宇航公司未及时主张抗辩权，导致仍需承担部分租金。

第三，违法履行期间租金的认定，法院会综合考虑房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，不会完全按照合同约定的租金标准判决，而是合理调整。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同后，一定要确保房屋符合消防、安全等法定条件再投入使用。如果遇到对方不履行合同义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可以行使合同抗辩权。在文山地区，类似纠纷常见于商业租赁，建议租赁双方在合同中明确约定消防验收等前置条件，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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