签了购房合同但没付款，合同能解除吗

签了购房合同但没付款，合同能解除吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠下清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折抵欠款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，华泰公司法定代表人作为开发商代表在合同上签字。

合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商向法院起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行辩称已经用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提供了一张1.185亿港元的收据。但开发商指出，这张收据是事后补开的，实际没有付款，收据上的印章也由华泰公司掌握。

争议焦点

开发商主张：双方签订的预售合同从未实际履行，人行清远支行没有支付任何购房款，合同应当解除。人行清远支行认为：已通过《抵债协议书》以贷款抵楼款的形式付清了购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审支持了开发商解除合同的请求。法院认为，虽然签订了商品房预售合同，但《抵债协议书》和预售合同是两份独立的法律文件。人行清远支行提供的收据缺少对应的付款凭证，不能证明实际支付了购房款。因此，预售合同并未实际履行，开发商有权解除合同。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方就房屋买卖达成合意，买方需实际支付购房款；以房抵债协议则是债务人和债权人就债务清偿达成的安排。不能简单地将抵债协议等同于实际支付购房款。

第二，购房款的支付需要有真实的资金流水或转账记录作为凭证。本案中，虽然有一张收据，但没有对应的银行转账记录或付款凭证，法院无法认定购房款已经实际支付。在商品房买卖中，仅凭收据不足以证明付款事实。

第三，如果合同长期未实际履行，任何一方都可以请求解除合同。本案从1996年签订合同到2001年起诉，长达五年时间双方均未履行，合同目的无法实现，法院支持解除合同符合法律规定。

王德林律师提示：

买房时要注意区分"以房抵债"和"正常购房"两种情形。如果您在文山地区遇到类似问题，建议保留好付款凭证、银行流水等关键证据，并咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。合同签订后应及时履行，长期不履行可能导致合同被解除。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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